重要事項の説明が大切な訳
- 完全な所有権を取得できない場合もあります。
- 予定した建築物が建てられない場合もあります。
- 契約を解除する時のルールを知らないまま契約したりすると思わぬ損害を受ける事になります。
取引上の重要事項について十分調査し、確認した上で契約を締結する必要があります。
そこで、宅地建物取引業者に対して、契約成立までの間に、一定の重要事項を説明することを、宅地建物取引業法３５条で義務付けているのです。
書式の構成と意味を知っておきましょう。
- 法務局にある登記簿に記載されている
- 所有者の住所氏名
- 差し押さえ等がないかどうかとその内容の説明
- 抵当権等が付いているかどうかとその内容の説明
- 所有者と違う人が住んだり、使ったりしていないかどうかの説明
- 法令に基づく制限の説明
- 家が建つ土地かどうかの説明
- 建てるのに制限が付くのかどうかの説明
- 制限が付く不動産の場合、どんな制限内容なのかの説明
- 接する道路が私道（公道ではない）の時の内容説明。
公道の時には問題ありませんが、私道の時には、所有者からの制限がつく場合があります。その時の制限内容の説明。 - 飲用水、電気、ガス、排水施設の整備状況と負担金が有るか無いかの説明
- 土砂災害警戒区域内か否か、石綿使用調査の有無、耐震診断の有無の説明
- 建築中や造成中の不動産を売るときには、公的な許可証や完成時の形状を書類で説明
- 手付金の額、消費税の有無と額、固定資産税等の負担の清算方法についての説明
- 契約した後に、解除せざるを得ない状況になった時のルールを双方が共通の理解をしておくための説明。（売買契約書と二重の説明になっています）
- 契約の当事者が、約束を守らない場合、その実損害の額の証明をするのが難しいため、あらかじめ損害賠償額を予定しておいて、実損額がいくらかを証明することなく、その額を支払う事をルールにしておきましょうという説明
- 売主が宅地建物取引業者の場合、所定の保全措置を講じた後に買主から手付金等を受け取る事ができるという説明。（売主が宅地建物取引業者で無い場合は該当しない）
- ローンを利用する買主様のその内容と成立しなかった時の措置を説明します。（ローン特約と呼ばれる項目です）
以上、買主売主にとって、最低限知っておく必要のある重要な説明事項を書類にしたものが、重要事項説明書です。
最低限の調査で済ますことなく、必要十分な調査を心掛け、棒読みでなく、 お客様の理解 を目的に説明しようとする姿勢、の営業担当者を大切にしましょう。
