前回レポートの一つ一つの概略を説明します。
１．現地調査が必要な理由
境界杭の有無を知るため
売買取引では、境界が明示されていることが買主にとっての絶対条件になります。無い場合、費用（土地家屋調査士）が数十万円単位必要です、正確な手取り予想金額を知るためには、確かめておく事が重要になります。
構造物越境の有無を知るため
有りの場合、何らかの方法で解決しておかないと、買主の数が限られます。解決するためには費用がかかりますので手取り額に影響します。
埋設管越境、共同使用の有無を知るため
水道管、下水道管、都市ガス管が他人の敷地利用していないか、共同使用になっていないかを確認。有る場合は売主の責任と費用でやりかえる事が必要です（取引するためには）。
接道状況を知るため
基準は、４ｍ幅の公道に間口が２ｍ以上接していることです。地図を見るだけでは不正確な判断になります。土地価格に大きく影響します。
街並みを知るため
現地に立ってみてわかることです。査定でも重要なポイントです。
建物の状況を知るため
査定の大部分は建築後年数ですが、使用状況や修理の履歴も重要です。売主様が大切な決断をするための査定 にはこういう現地での調査が必要です。
長く売れずに困っている案件の原因には、大きく分けて３通りあります。
- 不動産そのものに需要が無い場合
- 売主様のやむを得ない事情により、価格バランスが適正で無い場合
- 仲介会社の調査不足によって販売戦略（販売価格・販売広告内容など）を間違えている場合
少なくとも③の理由であってはいけないと思っています。そのために、「 お任せ頂けるかどうかわからない段階 」でも、無料で現地調査査定に徹しています。
